O boom no mercado de imóveis e os riscos

Jefferson Lopes*

Com o atual desaquecimento da economia, de modo geral em grande parte causado pela pandemia da Covid-19, e ainda sem perspectiva clara de retomada, o mercado imobiliário se tornou um investimento interessante. Com o rendimento extremamente baixo em outros investimentos fixos, o financiamento de imóveis está com custos baixíssimos acompanhando a taxa Selic fixada pelo Banco Central. Ocorre que para investir, ainda que na renda fixa, envolve avaliar riscos e movimentos possíveis do mercado a médio prazo.

Em todo o país, nos nove primeiros meses de 2020, a venda de imóveis cresceu 8,4% em relação ao mesmo período de 2019. No terceiro trimestre de 2020 o avanço do mercado imobiliário foi notável, com um crescimento médio em todo o país de 57,5% em relação ao segundo trimestre do mesmo ano – os dados são da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Em Goiânia e Aparecida de Goiânia a venda de imóveis cresceu 21% em todo o ano de 2020, segundo dados divulgados pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi).

Com a atual taxa Selic a 4,5% ao ano, as linhas de crédito para financiamento imobiliário têm sido praticadas na casa dos 7% ao ano, o que significa um patamar muito vantajoso em relação aos anos anteriores. Com isso não apenas a valorização do imóvel em si garante uma rentabilidade ao investidor, mas também o próprio aluguel tem garantido uma renda média de 0,5% do valor investido ao mês, que é um rendimento inigualável em relação a todos os demais investimentos de renda fixa no contesto de desaceleração ou até recessão da economia.

Agora, ainda que seja um investimento considerado seguro, é preciso observar alguns riscos. Sobre os imóveis comprados na planta, por exemplo, é preciso saber que a correção do saldo devedor é remunerada através do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), que reflete em parte a inflação, sobretudo do custo da construção civil em geral, que sofreu a maior alta em 2020, fechada em 4,5%, e tende a continuar subindo em 2021 com uma projeção atual de 4,85%. De modo que a renda do investimento pode baixar significativamente, ainda mais levando-se em consideração, neste caso, que não se pode perceber o aluguel já que o imóvel foi comprado na planta.

Outra questão a se observar é após o recebimento do imóvel financiado; o índice de correção sobre o saldo devedor se dá pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), índice que foi às alturas em 2020 atingindo 23,14%, o que causa um incremento significativo no saldo devedor dos financiamentos. As projeções para o IGP-M são tão assustadoras, que o Congresso Nacional está discutindo indexar o reajuste dos aluguéis ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que fechou 2020 na casa dos 4,52%. Ou seja, se o investimento imobiliário via financiamento e que visa a locação, pode sofrer um decréscimo significativo na renda, já que a parcela do financiamento será corrigida pelo IGP-M, mas o aluguel poderá ser corrigido pelo IPCA.

Por fim, e não menos importante, a atual situação econômica do país pode mesmo levar a dificuldades de pagamentos, e caso o investidor resolva rescindir o contrato de financiamento e compra de imóvel, até 30% do valor pago pode ser retido pela empresa vendedora do imóvel.

Essas ressalvas não tornam o investimento imobiliário um mau negócio, com certeza segue sendo o investimento mais rentável e seguro entre as opções de renda fixa no atual momento. Mas como todo investimento comporta riscos que devem ser observados e, sobretudo, para investir é necessário o auxílio especializado de advogados e investidores da área para evitar perdas e dores de cabeça futuras.

*Jeffesron Lopes é advogado especialista em Direito Imobiliário e Empresarial