A Reforma Tributária e o setor imobiliário

O Brasil é sem dúvida um dos países mais atrasados no que diz respeito ao Sistema Tributário do Consumo. O poder executivo federal está retomando as discussões das Propostas de Emendas à Constituição que tramitam há anos no Congresso Nacional. A Reforma Tributária se faz necessária e urgente, entretanto, o mercado imobiliário possui especificidades que o distingue sobremaneira do comércio de bens e serviços em geral, devendo receber tratamento individualizado justamente porque é a atividade de maior impacto social.

O Imposto Sobre Valor Agregado (IVA) é um modelo de tributação bastante comum em diversos países do mundo, aproximadamente 178 países adotam esse sistema de tributação unificado e simplificado, que além de dar maior transparência e simplicidade à tributação, evita a bitributação. Nosso Sistema Tributário é deficitário e arcaico, mas nos últimos anos uma proposta de Reforma Tributária robusta ganhou destaque no cenário nacional, presente nos textos das PECs 45 e 110.

No entanto, nenhuma reforma global e de tamanho impacto pode ser feita sem se atentar às especificidades de determinados mercados que sustentam a economia nacional. É o caso do mercado imobiliário, bastante heterogêneo e que envolve compra e venda, aluguéis, incorporações, administração, construção civil, loteamento, entre outros, que não pode ser tratado como outros bens de consumo, pois são investimentos em regra de longuíssimo prazo. E é ainda um setor fundamental da economia nacional, tendo sido o grande responsável pela retomada da atividade econômica durante e pós pandemia da Covid 19 no país.

Na União Europeia, por exemplo, em que o Sistema IVA é praticado, as operações com bens imóveis são tratadas na sua especificidade e heterogeneidade, recomendando a isenção ampla dos serviços imobiliários, seja da venda ou locação, seja imóvel de finalidade residencial ou não residencial, ou se aplica, em alguns casos, uma alíquota reduzida. 

Nos termos propostos pelas PEC’s, o IVA incidiria sobre as operações de transferência de direitos sobre imóveis. Essa mudança representaria indevida invasão na esfera de competência do ITBI, o que é inconstitucional por ensejar bitributação. Além disso, com o advento do IVA, as receitas decorrentes de operações imobiliárias passariam a ser tributadas por um imposto que corresponde à junção dos tributos atuais como o ICMS e o ISS, além de tributos federais incidentes sobre consumo como COFINS E PIS, sob alíquota global que poderia ultrapassar a 25%. O que tornaria inviável o investimento no mercado imobiliário e teria consequências incalculáveis para o setor e para a economia nacional.

Não se trata de exigir nenhum tratamento favorecido ao setor, mas, sim, de garantir um regime de tributação adequado à essa atividade empresarial que como visto possui especificidades singulares, seguindo a mais avançada tributação de consumo praticada no mundo, como é o caso da Comunidade Europeia, e assim permitindo um crescimento econômico duradouro, gerando emprego, contribuindo para a redução do déficit habitacional e ajudando a reaquecer a economia nacional.

Outro aspecto importante é que uma reforma tributária precisa respeitar o pacto federativo. O IVA como proposto acaba com o ISS – Imposto Sobre Serviço de competência municipal e passa a arrecadação para os Estados ou União, conforme o Projeto. Essa situação é preocupante, pois retirando a receita do ISS dos municípios, certamente teremos aumento da tributação sobre patrimônio (imóvel), o que seguramente impactará em aumento do IPTU.