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O número de lotes disponíveis para habitação é insuficiente para acomodar a população de Goiânia nos próximos cinco anos. Essa foi a revelação de duas pesquisas simultâneas, encomendadas pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais no Estado de Goiás (Secovi-GO) e Associação dos Desenvolvedores Urbanos do Estado de Goiás (ADU).
Os levantamentos, realizados pela Geopix e Brain, e baseados em dados do Censo, PNAD , aerofotogrametria e o banco de dados da Prefeitura de Goiânia, apontam que, no ritmo de crescimento atual, a capital precisa acomodar 83 mil novos domicílios até o ano de 2022. No entanto, a cidade só possui hoje pouco mais de 52 mil lotes disponíveis para comercialização, sendo 2.690 nas mãos dos empreendedores imobiliários, como construtoras ou imobiliárias. Os demais terrenos pertencem a particulares que, na maior parte das vezes, não pretendem vender os lotes.
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Segundo Luiz Teixeira, presidente da ADU, as pesquisas foram encomendadas durante as primeiras audiências públicas sobre o Plano Diretor. “Ficamos preocupados porque os números apresentados pela prefeitura mostravam mais de 100 mil lotes vagos em Goiânia e nós, como operadores do mercado, não estávamos enxergando isso lá na ponta. Pelo contrário, estamos vendo as pessoas escolhendo morar na região metropolitana justamente porque não existe opção de moradia na capital. Aí, eles usam a estrutura da capital, mas deixam seus impostos nas cidades vizinhas”, explica.
Para Teixeira, a desatualização de dados e a informalidade de construções são as causas possíveis para a discrepância das informações. Conforme explica, a varredura feita pela gestão municipal pode considerar como vaga uma área que tem construção pequena ou que seja subutilizada. Além disso, muitas pessoas constroem irregularmente e, para prefeitura, esses domicílios não existem oficialmente. O executivo da Brain, Marcelo Luís Gonçalves, explica que, por conta dessas variáveis, é importante uma pesquisa mais detalhadas. “Nossos pesquisadores foram a campo, bairro por bairro, tiraram fotos, ligaram nas imobiliárias”, explica.
Superintendente de planejamento da Secretaria Municipal de Planejamento e Habitação (Seplanh), Henrique Alves, que coordena as discussões e adequações do Plano Diretor, recebeu as informações das pesquisas em mãos e salientou que o levantamento pode somar às informações já existentes no banco de dados da prefeitura. “Esses dados, somados a outros que já temos, vão fundamentar uma política racional de expansão urbana”, pontuou. Para Alves, o levantamento coloca luz naquilo que efetivamente está disponível para a população em termos de moradia.
Na avaliação de operadores do mercado imobiliário, como o empresário Fernando Campos, é fundamental que o planejamento de Goiânia observe o tipo de crescimento da cidade. “Até pra quem é construtor é mais interessante construir na região metropolitana. Como há poucas áreas disponíveis, o metro quadrado em Goiânia aumenta muito. É a lei da oferta e procura. Isso sem falar na estrutura, que falta nas poucas regiões que me dão margem para investimento”, explica. Conforme explica, a cidade não tem para onde crescer.
Perfil socioeconômico
O levantamento realizado pela Brain traçou um perfil do morador de Goiânia e da realidade do mercado imobiliário. Goiânia e região metropolitana somam uma população de 2.458.504 habitantes, sendo que 59% desta população reside na capital (1.448.638/hab.). Em seguida, aparece Aparecida de Goiânia (532 mil habitantes), Trindade (119 mil habitantes) e Senador Canedo (102 mil habitantes). Em contrapartida, a menor cidade da região é Brazabrantes com aproximadamente 3.565 habitantes.
Conforme os dados, Goiânia tem aproximadamente 482.145 domicílios permanentemente ocupados, o que resulta em uma média na ordem de 3,0 habitantes/domicílio. Na capital, 82,1% dos domicílios são compostas por casas. Já na região metropolitana esse percentual aumenta, detendo uma participação de em média 99% sobre o total.
“O que a gente percebe é que as pessoas ainda priorizam a casa como moradia. A verticalização ainda é muito pequena, perto de outras capitais brasileiras”, explica Marcelo Luís Gonçalves. Quanto ao mercado horizontal residencial que está em comercialização atualmente em Goiânia e região metropolitana, existem 149 empreendimentos, detendo uma oferta lançada de 90.280 unidades. Destas, apenas 17.249 (19,1%) estão disponíveis para negociação. Em Goiânia, há um total de 41 empreendimentos.
O tipo de imóvel que predomina em Goiânia e região metropolitana, de acordo com o levantamento, são os loteamentos abertos, com um total de 70 empreendimentos e oferta lançada de 64.689 unidades. Em seguida, estão as casas/sobrados em condomínios fechados, com 35 empreendimentos e uma oferta lançada de 2.762 unidades. Em contrapartida, foram encontrados apenas dois empreendimentos de bairro planejado com uma oferta lançada de 1.254 unidades.
A maior disponibilidade se encontra na cidade de Santo Antônio de Goiás com um percentual de 46,7% sobre a oferta lançada. Em Goiânia, essa oferta não chega a 15% da oferta lançada. O preço do metro quadrado quase se iguala em Goiânia e Aparecida de Goiânia, sendo R$ 3.395 e R$ 3.370, respectivamente, para casa ou sobrado em condomínio fechado, e R$ 483 e R$ 482, para loteamento aberto.
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