Alexandre Leite aponta vantagens no projeto em tramitação na Câmara e diz que nas cidades em que o Plano Diretor é mais simplificado o efeito na economia é visível (Foto: Acervo pessoal)
Goiânia tem muito a ganhar com as mudanças em seu Plano Diretor que está em tramitação na Câmara Municipal, conforme afirma o arquiteto Alexandre Leite, que atuou na elaboração no início do projeto apresentado pela Prefeitura. Ele cita pontos importantes para o desenvolvimento econômico da Capital. “O Centro de Goiânia, por exemplo, será reestruturado e potencializado, além da possibilidade de se construir na região prédios sem vagas de garagem”, pontua. O urbanista defende que não se exigir das construtoras a oferta dessa vaga de garagem representa uma grande conquista para a cidade. Como projetista, ele também ressalta que o Plano Diretor jamais conseguirá agradar os interesses de todos os envolvidos no processo, mas garante que ele traz mais aspectos positivos que negativos para a cidade.
O novo Plano Diretor deverá ser votado no mês que vem pelos vereadores de Goiânia, medida que chega com cerca de cinco anos de atraso de acordo com o que é previsto pelo Estatuto das Cidades. O projeto elaborado pela Prefeitura já está em tramitação pela segunda vez no Legislativo e vem causando há algum tempo certo alvoroço junto à opinião pública. Algumas críticas feitas ao projeto, como pouca discussão com a sociedade e outros pontos técnicos, mexeram com especialistas.
Alexandre Leite afirma que a morosidade envolvida na aprovação do tema pelos vereadores traz prejuízos para a cidade. “Hoje o maior prejuízo para Goiânia é o econômico”, assinala. Ele defende que o atraso na votação também prejudica de forma significativa o mercado da construção civil pela demora em se aprovar projetos pelo poder público.
Você que atua como profissional em Goiânia e várias outras cidades de Goiás e de outros estados, quais prejuízos na área de habitação é possível perceber para a Capital em razão do atraso na revisão do Plano Diretor?
Hoje, em Goiânia especificamente, o prejuízo é a morosidade para se aprovar projetos. E quando você demora aprovar os projetos há uma cadeia da construção civil muito grande que fica parada. O cliente fica na dúvida se ele compra o terreno ou não. E este projeto passou por várias intervenções da proposta inicial. Essa demora, do ponto de vista econômico, prejudica muito a nossa cidade. Tudo que se discute demais não se resolve. Várias outras cidades em que o Plano Diretor é mais simplificado nas quais o efeito na economia é visível falando da área de construção civil. Então hoje o maior prejuízo para Goiânia é o econômico.
Algum avanço do Plano Diretor que gostaria de destacar?
Entendo que um avanço significativo foram as alterações para aproveitamento de terrenos dedicados para a construção de prédios com a previsão de edificações mais baixas. São vários benefícios em que todos ganham, já que com prédios mais baixos será possível deixar de usar o segundo subsolo, a permuta não será mais a mesma, entre outros ganhos.
O Plano Diretor está muito defasado em função da demora de revisão?
Em minha opinião o mercado imobiliário é muito dinâmico. E quando você olha o Plano Diretor que já aí está sem revisão há quase 15 anos é preciso pensar que existem aspectos positivos por um lado e aspectos negativos por outro. E especificamente para o mercado imobiliário esse novo Plano Diretor, sobretudo na área de fração para aproveitamento de terreno, há uma previsão de aproveitamento de seis vezes podendo chegar a sete. Nós já tivemos em Goiânia um aproveitamento de 12 vezes. E isso fazia com que a cidade ficasse muito vertical. E agora as mudanças nesta área serão muito positivas para a cidade. E daqui a cinco ou dez anos a realidade muda, será outra. A economia muda, as pessoas mudam, a tecnologia muda e nós temos que acompanhar.
É o que aconteceu com a nossa Constituição. Ela foi criada em 1988 e de lá pra cá muitas coisas foram alteradas. É um processo natural. E o Plano Diretor impacta em questões como o tamanho dos apartamentos que serão construídos, por exemplo. E o preço do metro quadrado em alta fica muito dispendioso para as construtoras investirem em imóveis mais compactos. Há 15 anos quando houve uma revisão do Plano Diretor, em 2007, teve casos de vários projetos aprovados que tiveram que ser descartados de imóveis por que o novo Plano Diretor trouxe vários benefícios. E foi mais viável refazer estes projetos adequando às novas regras.
O novo Plano Diretor propõe ações de revitalização do Centro de Goiânia até com incentivo para construção de novos prédios para moradias. Qual a sua avaliação deste item?
Entendo que o Centro de Goiânia também será beneficiado pelo Plano Diretor. O projeto propõe estruturar e potencializar toda região Central de Goiânia. E, se autorizar construções de prédios sem a necessidade de garagem, vai representar uma conquista para a cidade. Por que antes era necessário cada apartamento ter uma vaga de garagem por apartamento. Agora, é importante analisar o acesso ao transporte público no Centro, pois cidades em que essa regra já funciona como Curitiba e São Paulo a população conta com os metrôs. E lá você é bem atendido pelo transporte coletivo. Por isso, não resolver não ter vagas em garagens no Centro e continuar sem uma boa estrutura de transporte público. E há projetos que podem ajudar neste sentido, como o projeto do VLT, mas as obras são muito morosas.
E como avalia a questão do adensamento nesse plano?
E vejo que o atual Plano que será votado pelos vereadores tem mais aspectos positivos que negativos para a cidade. E vale destacar a questão da fração, pois Goiânia ganha com edificações mais baixas como um todo. Outro avanço é a outorga onerosa, que irá beneficiar principalmente a Prefeitura. Antes, muitas áreas da Prefeitura que eram de interesse e eram vendidas para as incorporadoras, por exemplo, a negociação ficava apenas em permuta de áreas. E a prefeitura não via a cor do dinheiro. E a partir de agora parte do pagamento destas áreas poderá ser paga por permuta, mas não o valor total do imóvel. Isso representa um reforço de recursos no orçamento da Prefeitura que poderão ser revertidos em benefícios para toda a população de Goiânia. De nada adianta se ter área, mas não ter dinheiro para fazer benfeitorias. Em cidades, como no Rio de Janeiros, onde os prédios são construídos muito próximos uns aos outros, dificultando a ventilação. E com isso o apartamento fica abafado. É importante o apartamento ventilar, gerando economia com ar condicionado e energia, além do ambiente se tornar mais agradável. O que é preciso entender é que o Plano Diretor jamais conseguirá agradar os interesses de todos envolvidos no processo, isso seria impossível. E como projetista a minha avaliação é de que ele traz mudanças para melhorar.