Foto: Paulo José
Há previsão de que o Plano Diretor de Goiânia (PDG) seja votado no nas primeira sessões de fevereiro, na Câmara Municipal. Em meio a debates acalorados, muitas informações falsas circularam na internet. Buscamos uma série de especialistas para verificar quais delas eram incorretas ou imprecisas e chegamos a sete, que esclarecemos a seguir.
Para construir essas respostas, ouvimos advogados e arquitetos urbanistas. Entre eles, destacam-se os juristas especialistas em Direito Ambiental Clarismino Luiz Pereira Júnior, Rodrigo Silveira e Danielle Limiro, a advogado especialista em Direito Urbanístico e ex-procuradora do município Eliany Coutinho e os arquitetos e urbanistas Paulo Renato Alves, Alexandre Leite e Andrey Machado, sendo este último conselheiro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Goiás (CAU-GO).
FAKE Nº 1: Acaba com as Áreas de Preservação Permanente ao longo dos córregos e outros cursos d’água, permitindo construções em suas margens. Essa extinção acarretaria desastres ambientais no futuro.
A VERDADE: Atualmente, Goiânia segue as determinações do Plano Diretor de 2007, ou Lei Complementar 171/2007, que regulamentou que as Áreas de Preservação Permanente (APP’s) dos cursos hídricos (córregos e rios) sejam de 50 metros de extensão. E para o Ribeirão Anicuns e para o Rio Meia Ponte a faixa de proteção foi aumentada para 100 metros. Porém, existe uma questão que pode gerar inconsistência em relação ao local exato onde se inicia a contagem da APP. No texto do Plano Diretor está previsto o cálculo para se definir a APP pode ser feita “a partir das margens” ou da “cota de inundação”, o que gera divergência e insegurança jurídica tanto para os particulares quanto para os servidores públicos que tem o dever de aplicar a regra.
Goiânia ainda não conta um levantamento técnico elaborado pela Agência Municipal de Meio Ambiente (Amma) que aponte os dados para indicar precisamente a cota de inundação em cada trecho dos seus cursos hídricos, o que favorece uma margem para a insegurança jurídica, causada justamente por esta ausência de dados técnicos fundamentados para servir de base para o cálculo da APP. E essa questão foi juridicamente resolvida a partir do Código Florestal Nacional (Lei Federal nº 12.651/12), que determinou que as áreas de preservação nas margens de rios e córregos devem ser calculadas “desde a borda da calha do leito regular”. E o Plano Diretor que será votado em plenário pelos vereadores adota justamente a legislação que tem validade para todo o País, indicando que toda APP deverá ser calculada “a partir da borda da calha do leito regular”. No caso de usar o cálculo a partir da cota de inundação, a legislação municipal estaria ferindo as normas federal e estadual e, por consequência, a Constituição Federal.
O Novo Plano Diretor também não permitirá que sejam feitas edificações nas chamadas áreas alagadas. Existe uma previsão legal de se ampliar a APP para aqueles cursos hídricos localizados em regiões de planícies de inundação. E a regra vale para regiões planas, as quais inundam no período do ano com maior concentração de chuvas. Portanto, esta afirmação de que o Plano Diretor permite construções em áreas alagadas está equivocada.
FAKE Nº 2: Institui zoneamento urbano com algumas áreas destinadas ao interesse econômico e à verticalização. Este zoneamento atende unicamente a interesses particulares que são contrários ao desenvolvimento sustentável.
A VERDADE: O Novo Plano Diretor de Goiânia não traz em seu texto um parágrafo específico que delimite a altura máxima de prédios. Contudo, existe uma regra que cria um índice de aproveitamento (ou gabarito) máximo que permitirá apenas nas regiões com zoneamento de Área Adensável (AA) e Área Adensável de Desaceleração (AAD) que os futuros empreendimentos utilizem um coeficiente máximo de 6 vezes a área do terreno como área privativa, com possibilidade deste índice chegar a no máximo 7,5 vezes a área do terreno. Já na regra atual do Plano Diretor de 2007, que é praticada atualmente, não há limite e, por isso, temos na cidade edifícios até 12 ou 13 vezes a área do terreno como área privativa. Assim, a partir da regra definida pelo novo Plano Diretor, haverá uma redução significativa do aproveitamento do terreno. Os prédios que hoje passam dos 50 andares deverão ser reduzidos a menos de 30 andares. E essa diretriz, segundo especialistas em urbanismo, é muito mais eficiente que se buscar uma restrição de altura simplesmente dos prédios como forma de coibir a verticalização. Eles são contundentes em afirmar que a relação de área construída (privativa e total) com a área do terreno é a maneira mais ágil de se controlar o tamanho dos futuros empreendimentos. É importante destacar que para se chegar ao limite máximo de 7,5 vezes, o empreendedor terá de pagar Outorga Onerosa de Direito de Construir (OODC) e Transferência de Direito de Construir (TDC), aumentando a arrecadação para os cofres públicos.
FAKE Nº 3: Não exige a criação de áreas destinadas a serviços públicos comunitários em novos loteamentos. Isto significará menos escolas públicas, creches, postos de saúde e outros serviços essenciais.
A VERDADE: Tanto o PLC nº 23/2019 quanto a emenda acatada pela relatora, vereadora Sabrina Garcez, exigem a destinação de Área Pública Municipal comunitária em novos loteamentos. É a previsão constante no artigo 127, que impõe um percentual de 15% do total da área parcelável do terreno destinado a APMs dos quais 7,5% para áreas verdes e 7,5% para equipamentos públicos comunitários. Desta forma, a emenda apresentada inova ao possibilitar a substituição de terrenos destinados aos equipamentos públicos (7,5%) no todo ou em parte, por bens, permuta, obras ou serviços, desde que configurado o interesse público e atendida a demanda da região e do novo loteamento por esses equipamentos.
O que isso significa? O que se pretende com essa previsão legal? Significa que, se a área a ser loteada encontra-se lindeira a outro loteamento que possui todos os equipamentos públicos e que estes suprirão a demanda do novo loteamento, não justifica a reserva de mais áreas públicas que ficarão sem utilização, passíveis inclusive de ocupações irregulares. Pretende-se, com essa inserção na emenda, que o município possa receber áreas em locais carentes, construir equipamentos em outras APMs ou ainda a substituir por pecúnia (pagamento em dinheiro) para implantação de empreendimento habitacional social. Assim, é necessário que se esclareça que a substituição acima descrita ou quaisquer flexibilizações ali previstas resguardarão obrigatoriamente a destinação final de 15% da área total parcelável do terreno para APMs. Desta forma, não há que se falar que o município não exigirá áreas para equipamentos nos novos loteamentos.
FAKE Nº 4: Incentiva a ocupação com atividades de grande impacto como indústrias e cria polos econômicos na região norte, onde está o berço de nossas águas, comprometendo seriamente nosso fornecimento de água potável.
A VERDADE: Afirmar que há incentivo por parte do Plano Diretor de ocupação de atividades de grande impacto, como indústrias, na região Norte de Goiânia e que serão capazes de comprometer as nascentes e quaisquer mananciais seria desconsiderar que em Goiânia existe toda uma legislação ambiental vigente que é rigorosa e que impõe regras para a ocupação do solo. E as leis municipais, estaduais e federais têm regras específicas para garantir que qualquer ocupação seja por parte de indústria ou outra atividades não gerem danos ao meio ambiente. Para cada atividade é preciso um tipo específico de licenciamento e, em casos de indústrias com potencial poluidor, o empresário dependerá da licença ambiental para poder operar.
O Plano Diretor não é uma legislação isolada, que extingue o poder de fiscalização do poder público previsto por outras legislações. Ele está inserido em um conjunto de leis que se somam e aqueles que conhecem as regras vigentes para licenciamento de atividades industriais estão certos de que as exigências são diversas. Essa afirmação colocada sem qualquer fundamentação e ignorando as leis tem apenas fundamentação ideológica. Ao contrário disso, o Plano Diretor traz inovações importantes para a economia da cidade propondo uma melhor regulação dos Arranjos Produtivos Locais (APL’s) e também instituindo os Polos de Desenvolvimento Econômico, contemplando seis polos de desenvolvimento e dois arranjos produtivos locais (Moda Goiânia e Agronegócio). O APL é uma localidade econômica direcionada pelo mercado, como a Região da 44 em Goiânia que é referência no comércio de moda para todo o Brasil. Já o polo de desenvolvimento é a definição de uma área pelo poder público para que esta localidade seja desenvolvida do ponto de vista econômico.
E todas estas medidas contemplam uma desburocratização para fomentar a instalação destas indústrias e empresas que serão responsáveis pela geração de emprego e renda para milhares de goianienses em diferentes regiões da cidade, permitindo que as pessoas possam trabalhar perto de casa. E todo o desenvolvimento econômico previsto pelo Plano Diretor está atrelado ao desenvolvimento sustentável.
FAKE Nº 5: Mantém como Área Adensável (AA) os lotes de frente para ruas onde passam os ônibus (eixos de transporte público) e permite juntá-los/emendá-los com os lotes que dão para as praças.
A VERDADE: Essa questão de adensamento no Setor Sul já está devidamente resolvida com a emenda acatada pela Comissão Mista da Câmara Municipal de Goiânia. Nesta emenda está definido que tanto no Setor Sul quanto no Setor Jaó os empreendimentos tenham como limitadores de altura 7,5 metros e não 12 metros como nos demais bairros de Goiânia. Portanto, a partir da regra já sacramentada, não se pode falar em prédios muito altos em qualquer área que faça parte do Setor Sul.
FAKE Nº 6: Permite a mudança de solo rural para solo urbano mediante contrapartida financeira, estimulando a especulação imobiliária, acabando com áreas para plantio de alimentos no entorno da cidade e mantendo os vazios urbanos atuais.
A VERDADE: O processo de mudança de uma área rural para uma área urbana não será automático, dependendo apenas de uma contrapartida financeira. Essas áreas continuarão sendo rurais, porém possibilidade de inclusão na área urbana a depender de uma série de critérios, tais como proximidade a um parcelamento já aprovado e com 30% de ocupação e com acesso consolidado. Além disso, será preciso um pagamento de uma outorga, que poderá ser convertido em obras e serviços naquela região. E para todo este processo será um parecer favorável do órgão técnico de planejamento de Goiânia.
Assim, quando se diz que uma área está passível de inclusão na zona urbana isso não significa necessariamente que nos próximos dez anos toda que aquela área irá se tornar um novo loteamento. Pelo contrário, é muito provável que boa parte das áreas que estão sendo incluídas dificilmente terá viabilidade, considerando todas as etapas necessárias para se concluir todo o processo. Essas áreas mais distantes vão precisar de aprovação dos loteamentos, o que demanda uma demora que pode chegar a três anos ou mais. Além disso, será necessário que aquela área esteja consolidada com pelo menos 30% de ocupação para depois a área ao lado iniciar outro processo semelhante de transformação de área rural em urbana.
FAKE Nº 7: Permite a posse definitiva, tornando privadas as áreas públicas já ocupadas por igrejas e outras instituições.
A VERDADE: O artigo 76 do projeto de lei promove a regularização fundiária de áres públicas municipais ocupadas por três categorias de instituições: organizações religiosas, entidades privadas em fins lucrativos e sociedades cooperativas previstas na lei federal nº 9.867/1999. Para serem regularizadas, precisam atender a uma série de requisitos, tais como: termo de autorização de uso, termo de posse provisória, documentação jurídica que comprove relação com o município, entre outros. A polêmica criada nas redes sociais levou o Fórum Goiano do 3º Setor a promover uma nota de repúdio à desinformação e em defesa da verdade em torno do projeto do Plano Diretor.