Com o calendário do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) 2026 em curso até o dia 29 de maio, contribuintes de todo o país correm para organizar recibos, escrituras e contratos. Este ano, contudo, o preenchimento exige atenção redobrada: a Reforma Tributária já começa a desenhar novas obrigações para quem possui bens imobiliários.
Para esclarecer as dúvidas, consultamos Jon Bergamo, especialista em direito imobiliário e vice-presidente jurídico da Loft. De acordo ele, embora a transição seja gradual, entender o novo cenário é uma estratégia de proteção patrimonial.
O que muda (e o que não muda) em 2026?
A Reforma Tributária introduz o conceito do IVA dual (composto pela CBS federal e o IBS estadual/municipal). Bergamo antecipa que, para o proprietário comum, o impacto imediato é menor do que para o investidor profissional.
Quem segue nas regras tradicionais:
Se você se enquadra nos perfis abaixo, as regras de curto prazo permanecem as mesmas:
- Compra de imóvel para moradia própria;
- Venda ocasional de bens;
- Locação de até três imóveis (dentro de limites de renda anual).
Nestes casos, o lucro na venda continua sujeito ao Ganho de Capital (GCAP) e as isenções (como o reinvestimento em 180 dias) seguem válidas.
O novo horizonte para “Profissionais do Imóvel”:
A grande mudança atinge quem pratica locação profissional, aluguéis de curta temporada (como via plataformas digitais) ou compra e venda habitual. “Isso cria um divisor de águas entre o proprietário eventual e a atividade econômica imobiliária”, explica o especialista da Loft. A partir de agora, esses perfis entram no radar do IBS e CBS, que estarão em modo de testes até a implementação total em 2033.
Guia Prático: Como declarar imóveis no IRPF 2026
Jon Bergamo resume os pilares fundamentais para evitar a malha fina este ano:
1. Declaração de Compra e Custo de Aquisição
Um erro comum é tentar atualizar o valor do imóvel pelo preço de mercado. Não faça isso. “A regra central é declarar apenas o custo pago”, reforça Bergamo. O valor só muda se houver benfeitorias comprovadas com notas fiscais.
2. Financiamento Imobiliário
Muitos contribuintes erram ao colocar o valor total do financiamento na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. Bergamo esclarece: o financiamento deve ser informado na ficha de Bens e Direitos. Você deve declarar apenas a soma dos valores efetivamente pagos (entrada + parcelas + juros + taxas como ITBI e cartório) até 31/12/2025.
3. Recebimento de Aluguéis
- De Pessoa Física: Deve ser recolhido mensalmente via Carnê-Leão.
- De Pessoa Jurídica: É informado como rendimento tributável recebido de PJ.
Checklist essencial para o contribuinte
Para não errar na ficha de “Bens e Direitos”, siga o roteiro do especialista da Loft:
- Grupo 01: Informe o código do bem (casa, apartamento, terreno), endereço, matrícula e o cartório de registro.
- Discriminação: Detalhe se foi comprado à vista ou financiado (citando o banco e o número de parcelas).
- Benfeitorias: Guarde recibos de reformas por pelo menos cinco anos após a venda do imóvel, pois eles ajudam a reduzir o imposto sobre o lucro futuro.
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